Een klein land moet groot zijn in ruimtelijke ordening

Door: Jacques Wallage

Soms knipoogt de geschiedenis in een krantenkop. Zoals vorige week in het FD: ‘Projectontwikkelaars willen dat Rijk de regie neemt’. Voor de belangenvereniging van de projectontwikkelaars, de Neprom, een uitzonderlijk standpunt. De voorzitter voorzag dan ook intern de nodige spanning: ‘Niet al onze leden zullen het 100% eens zijn met dit advies’. Maar het advies kwam er toch, ze zijn niet benauwd daar bij de Neprom.

Het Rijk, zo luidt het standpunt, moet zich weer actief bezig gaan houden met de kwaliteit van de leefomgeving. Hier wordt geschiedenis geschreven. Toen eind jaren tachtig werd afgerekend met wat ‘de illusie van de maakbaarheid’ werd genoemd, nam in Den Haag de ambitie voor ruimtelijke ordening snel af. Belangrijke afwegingen moesten maar decentraal worden gemaakt.

Hartstochtelijk voorstander

Nu ben ik een hartstochtelijk voorstander van decentralisatie. Veel van wat Den Haag aanraakt, verdort. Mijn handtekening staat onder de decentralisatie van de scholenbouw en (samen met die van Enneüs Heerma en Hans Simons) onder de Wmo, de wet maatschappelijke ontwikkeling. En ik ben vóór de recente decentralisaties, hoe ingewikkeld ze ook zijn.

Maar ons land is simpelweg te klein, de opeenhoping van activiteiten in het westen te groot en de krimp elders te risicovol, om in Den Haag de handen van de ruimtelijke ordening af te trekken. En dat is decennia lang wel gebeurd. Het volgen van de markt werd het gebod van de dag. En als een minister het landelijk nog eens probeerde, zoals Jan Pronk met de vijfde Nota Ruimtelijke Ordening, werd dat al snel afgedaan als een laatste oprisping van het maakbaarheidsdenken.

Stilaan is een visie op ruimtelijke ordening vervangen door een optelsom van infrastructurele beslissingen. Proberen het woon-werkverkeer gaande te houden zonder duidelijke ruimtelijke afspraken voor de langere termijn, dat is vragen om problemen. Dan bepaalt de minister voor verkeer en vervoer feitelijk de ruimtelijke ordening. Gemeenten missen zo bovendien een nationaal kader. Ze hakken autonoom knopen door en voor het grotere geheel komt niemand op.

Wildgroei

Burgers leven en werken over gemeentegrenzen heen. De projectontwikkelaars stellen daarbij terecht vast dat in die grotere regio’s gemeenten elkaars concurrenten zijn. In tijden van groei is de verkoop van gemeentelijke grond een belangrijke bron voor nieuwe investeringen. Projectontwikkelaars hebben daar zeker profijt van gehad. Maar in tijden van stagnatie wreekt zich de afwezigheid van een planning op de langere termijn voor de zogeheten ‘daily urban systems’.

Als dan ook nog de binnensteden onder forse druk komen te staan — onder andere door omvallende winkelketens — is een wildgroei van weilandwinkels de doodsteek voor het hart van de stad. Om nog maar te zwijgen over de erbarmelijke kwaliteit van architectuur en stedenbouw langs de toegangswegen. Of over een land dat bedolven is onder de recreatiewoningen, een kustlijn volgeplempt met strandhuisjes. Het doet pijn aan de ogen.

Weilandwinkels

De Neprom legt de vinger op de zere plek. Niet alleen zijn gemeenten elkaars concurrenten. Als ze agrarische gronden denken om te zetten in bouwgrond, dan botsen ook binnen gemeenten de belangen. Dan staat het gezond houden van de begroting tegenover het handhaven van stedelijke kwaliteit; je moet als gemeentebestuurder met forse tekorten in het grondbedrijf stevig in je schoenen staan om weilandwinkels te blokkeren.

Wie duurzaam wil bouwen, mobiliteit zoveel mogelijk met openbaar vervoer wil opvangen en schaarse groene ruimte wil behouden, ontkomt niet aan een duidelijke verantwoordelijkheid voor de rijksoverheid.

Projectontwikkelaars zitten echt niet te wachten op méér overheidsinterventies. Dus als zij alarm slaan en vragen om een inspirerend beeld van waar we met z'n allen naartoe moeten, dan is er wel wat aan de hand.

Bij stedelijke dynamiek hoort een hoge concentratie van heel verschillende activiteiten op een beperkt grondgebied. Die wrijvingswarmte geeft nieuwe energie. Maar wie de karakterloze kantoren ziet langs de afrit van de snelweg en de winkelcomplexen los van het stadshart, beseft dat hier van planmatige ontwikkeling geen sprake is. Wie hoedt bij die explosie van deelbelangen eigenlijk nog het algemeen belang?

 

Hoeksteen eengezinshuis brokkelt af

Bericht uit het FD van 12 juni 2016

Jonge mensen trekken naar stedelijke gebieden en ouders en grootouders blijven achter in de dorpen. De plattelandsbevolking vergrijst daardoor extra snel en het aantal jonge gezinnen neemt af. Dat kan de vraag naar eengezinshuizen ter plekke onder druk zetten. Bovendien willen of kunnen niet alle senioren als single in hun eengezinshuis oud worden.

Verandert door vergrijzing, urbanisering en individualisering de woningvraag? Meningen daarover verschillen, dus goed om eens te kijken welk beeld naar voren komt als we de ‘voorraadmutaties’ over een langere periode beschouwen. Landelijk lag de aanwas van de voorraad eengezinshuizen (vrijstaande huizen, rijtjeshuizen en twee-onder-een-kappen) in de periode 2005-2015 bijna 40% lager dan in de periode 1995-2005. Uiteraard speelde de afgelopen tien jaren de crisis op de woningmarkt daarbij een rol. Maar afgezien daarvan was er in alle noordelijke, meer landelijke provincies, net als in Limburg en Zeeland, een sterkere daling in de aanwas van eengezinshuizen dan gemiddeld. In Flevoland was de daling het sterkst.

Tegelijkertijd nam de voorraad van meergezinswoningen (appartementen, portiekwoningen) landelijk toe met 17%. Dat er meer flats staan in stedelijk gebied, zal niet verbazen. Maar de afgelopen tien jaren deelden ook de meer landelijke provincies in een versterkte aanwas van appartementen. Zeeland scoorde zelfs hoger dan de Randstadprovincies. De voorbode van een andere woningvraag?

De auteur, Jan Latten, is hoofddemograaf bij het CBS en hoogleraar aan de UvA

Stedelijke regio’s versterken

De woonopgave in stedelijke regio’s vergt een integrale aanpak en krachtenbundeling van overheids- en marktpartijen 

De woningmarkt maakt onmiskenbaar een breed herstel door. Vooral de sterke stedelijke regio’s profiteren hiervan. Economie en demografie zorgen ervoor dat de vraag naar nieuwe woningen hier sterk stijgt. Dat vraagt van overheden en marktpartijen om adequate en slagvaardige antwoorden. In een rondetafelgesprek hebben vertegenwoordigers uit de bouw- en vastgoedsector * hun licht laten schijnen over de opgave die voorligt. Een gethematiseerd verslag van het gesprek, dat als mede als opmaat kan dienen voor een verdere discussie met koepelorganisaties, achterban, overheden en andere betrokken partijen. De seinen voor een voorspoedige ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in de komende jaren staan volop op groen. Het vertrouwen van consumenten is aanmerkelijk gestegen en zij investeren niet alleen in nieuwe consumptiegoederen maar ook in de belangrijkste aankoop in een mensenleven: een nieuwe woning. De prijzen van nieuwe en bestaande woningen zitten in de lift, verkoopcijfers worden naar boven toe bijgesteld. Na zeven moeilijke jaren is dat goed nieuws. Het is nu zaak om de golf gaande te houden en de productie van aantrekkelijke woningen en woonmilieus vorm te geven, daarmee inspelend op de actuele en toekomstige vraag vanuit de woonconsument. Voortvarendheid is daarbij geboden: bij gebiedsontwikkeling gaat het vaak om een plan- en realisatieproces van enkele jaren. Zowel voor overheden als marktpartijen ligt hier een belangrijke opgave weggelegd, die thematisch als volgt kan worden geduid.

Urgente opgave 
 Uit een reeks aan onderzoeken (PBL, CPB, EIB, BPD) komt naar voren dat de groei van stedelijke regio’s zich in de komende jaren zal doorzetten. Enerzijds omdat zich er huishoudens vestigen, anderzijds omdat bepaalde groepen er langer blijven wonen. Hier bevindt zich de werkgelegenheid en zijn in toenemende mate ook de goede voorzieningen aanwezig (van zorg tot en met cultuur en onderwijs). Uit recente cijfers van ABF Research blijkt dat de druk op de woningmarkt de komende jaren alleen nog maar verder toeneemt. Het aantal huishoudens neemt tussen 2015 en 2020 extra toe met 50.000. De instroom van asielzoekers is hier mede debet aan; deze groep zoekt uiteindelijk (na de eerste noodopvang) voornamelijk ook haar toevlucht in de grotere steden. Daarnaast blijft het aantal een- en tweepersoonshuishoudens stijgen, vanouds een groep die de steden opzoekt. Maar ook vanuit gezinnen met kinderen neemt de vraag naar woningen weer toe, na enkele jaren waarin de aankoopbeslissing voor een nieuwe woning is uitgesteld (vraagreservoir). Uit het PRIMOS-model voor de woningbehoefte blijkt dat de bouwopgave voor de jaren aanzienlijk hoger ligt dan waar tot nu toe vanuit gegaan werd. De productie zal omhoog moeten naar 80 tot 90.000 woningen op jaarbasis. Op dit moment (2014) bedroeg deze productie circa 44.000 woningen. Voor 2015 en verder wordt een groei van de productie verwacht, af te lezen aan het aantal architectenopdrachten en verleende bouwvergunningen. Of het genoeg is om de gewenste stijging naar een kleine 100.000 nieuwe woningen te realiseren, is echter de vraag. Nu al, kort na de opleving van de markt, zien we de eerste verschijnselen van oververhitting van sommige stedelijke woningmarkten al ontstaan. Het is een ontwikkeling die vergelijkbaar is met de prijsontwikkeling die zich begin 21ste eeuw in veel steden voordeed. Het aantal nieuwbouwprojecten liep toen fors terug, waarbij tegelijkertijd de eisen die er aan de overblijvende projecten werden gesteld fors werden verhoogd. Dat gold bijvoorbeeld voor het hoge percentage sociale woningbouw dat in de projecten moest worden gerealiseerd. De haalbaarheid nam daardoor nog verder af, wat weer gevolgen had voor de toch al dalende bouwproductie – het een beet het ander in de staart. Het gevolg was dat sommige doelgroepen – met name de toetreders tot de woningmarkt – niet of nauwelijks toegang konden krijgen tot het stedelijke woningaanbod. Wanneer bestaande woningen snel duurder worden en nieuwe woningen onvoldoende snel kunnen worden geleverd, treden schaarste en verdringing op. Het is een ontwikkeling die we nu bijvoorbeeld ook in een aantal grote Duitse steden zien optreden. Voor de ongedeelde steden die wij in Nederland nastreven is dat geen goede zaak.  

2 Integrale opgave 

 In kwantitatief opzicht – de adequate huisvesting van een groeiend aantal huishoudens – is de urgentie duidelijk. Verwacht wordt dat reeds in 2018 een tekort aan ontwikkelingslocaties optreedt. De partijen in de bouw- en vastgoedsector moeten hard aan het werk in om de woningbehoefte te voorzien. De urgentie geldt echter in dezelfde mate voor een aantal kwalitatieve vraagstukken. Het wonen in de stedelijke regio’s heeft belangrijke dwarsverbanden naar andere maatschappelijke doelstellingen en sectoren. We staan de komende jaren voor omvangrijke investeringen op beleidsterreinen als de zorg, mobiliteit, groen en water en klimaatbestendigheid. In de gebouwde omgeving vraagt de herontwikkeling van bestaande winkel- en werkgebieden om aandacht, vaak in combinatie met omliggende woonbuurten. Ook moeten we ervoor zorgen dat woningen betaalbaar, bereikbaar en duurzaam blijven – of worden gemaakt. Het wonen in de stedelijke regio’s is daarmee veel meer dan een kale ‘productie’-opgave. De uitdaging ligt erin om – waar mogelijk – belangen en doelstellingen zoveel mogelijk mee te koppelen, zodat aantrekkelijke stedelijke regio’s ontstaan die toegankelijk zijn voor een breed scala aan doelgroepen. 3 Startsituatie De marktpartijen in de bouw- en vastgoedsector zien de opgave op zich afkomen en willen deze met enthousiasme aanpakken. We willen actief meewerken aan de oplossingen die nodig zijn om vaart te krijgen in de ontwikkel- en bouwproductie in de sterke stedelijke gebieden in Nederland. De startsituatie waarin we ons bevinden is echter fors anders dan bijvoorbeeld eind jaren negentig van de vorige eeuw, toen de vorige ‘groeispurt’ in de woningmarkt zich aandiende. Toen was nog sprake van een omvangrijke stimulering van de zijde van de Rijksoverheid. Niet alleen via het centraal aangestuurde Vinex-woningbouwprogramma, maar ook via het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Toeval of niet, beide zijn in 2015 aan hun einde gekomen. Dat zorgt voor een nieuwe, bijna subsidieloze uitgangssituatie. Daar komt bij dat op lokaal niveau de investeringskracht van betrokken partijen aanmerkelijk is afgenomen. Woningcorporaties hebben aan investeringscapaciteit ingeboet en werken de komende jaren op een beperkter speelveld. Niettemin blijven zij een belangrijke partner, zeker in die gevallen waar zij woningbezit hebben op transformatielocatie. Gemeentelijke overheden hebben de afgelopen jaren verliezen geleden op grondexploitaties en planontwikkelingskosten. Zij zijn terughoudend in het doen van nieuwe risicodragende investeringen. Ook voor marktpartijen is het lastiger geworden risicodragend investeren voor gebiedsontwikkelingen met een lange doorlooptijd. De nieuwe financiele context zet aan tot balansverkorting. Banken en andere financiers zijn eveneens terughoudend. Dit maakt onder meer de aankoop van (dure) binnenstedelijke posities waar de transformatie zich over een periode van tien jaar of langer zal voltrekken lastiger. In zeer beperkte mate zien andere partijen (m.n. beleggers) wel mogelijkheden zien om te investeren. Ook de provincies die er financieel goed voorstaan hebben de laatste tijd investeringsprogramma’s aangekondigd. Een voorbeeld is de provincie Drenthe, die de komende jaren 45 miljoen gaat investeren in onder meer een Herontwikkelingsfonds Ruimtelijke Kwaliteit. Het is noodzakelijk om de mogelijkheden van de verschillende partijen wél goed in beeld te brengen en waar mogelijk te verbinden. Daarmee kan een eerste financiële basis onder nieuwe ontwikkelingen worden gelegd en de waarde-keten van gebiedsontwikkeling opnieuw gesloten worden. 4 Creativiteit en daadkracht Met de afronding van de Vinex-operatie (waarvan overigens ook een substantieel deel op binnenstedelijke locaties is gerealiseerd) staan we de komende jaren voor een bouwopgave die duidelijk van kleur is verschoten. Van mono- naar multifunctioneel, van groot- naar kleinschalig en van uitleg naar binnen bestaand stedelijk gebied. Daarbij concentreert de bouwopgave zich op een kleiner geografisch gebied: de economisch en demografische groeigebieden in het bekende ‘rompertje’. In de gebieden eromheen is sprake van stabilisatie en (het anticiperen op) krimp. De wensen van woonconsumenten dienen bij de ontwikkeling van nieuwe woningen en woonmilieus: voorop te staan. Het is binnen deze veranderde context dat overheden en marktpartijen voor de uitdaging staan hun onderlinge samenwerking op een nieuwe leest te schoeien. Er is behoefte aan creativiteit, organisatiekracht en bundeling van visie. Hier moeten we de komende tijd met kracht op inzetten, op verschillende schaalniveaus. Iedereen is het er namelijk over eens dat de ontwikkeling van bestaande en nieuwe binnenstedelijke locaties om grote voorinvesteringen vraagt: in geld, bestuurlijke en beleidsmatige aandacht en persoonlijke energie. In veel gevallen zal een publiek-private samenwerking hier het beste antwoord op zijn. We beseffen dat dit statement wellicht tegen de heersende tijdsgeest in gaat, maar wanneer publieks-private samenwerking goed wordt vormgegeven geeft dat vertrouwen. Bij ondernemers, bewoners, investeerders en andere lokale partijen. Het helpt ook om de financiering van projecten rond te breien – en daarmee de benodigde voorinvesteringen van de grond af te krijgen. Gezamenlijk moet geprobeerd worden de ‘badkuip’ te vullen van waaruit de investeringen in het gebied betaald kunnen worden. Voor complexe en langlopende projecten met een hoog risicoprofiel is nog steeds de aangewezen methode. Zo kan gezamenlijk worden gewerkt aan kloppende businesscases, die leiden tot haalbare en financierbare plannen met beheersbare risico’s en hanteerbare voorinvesteringen. Gemeenten zijn hiervoor primair aan zet, met mogelijk provincies in een aanvullende rol waar het gaat om projecten met een bovenlokale invulling en impact. Naast de financieringsopgave moet ook op andere terreinen gezocht worden naar creatieve oplossingen. Denk aan flexibiliteit en plannen die kunnen meebewegen met veranderende (markt)omstandigheden, slimme fasering en het knippen in kleine deelprojecten, het interesseren van andere partijen/investeerders, het involveren van zittende bedrijven en bewoners en het werken met tijdelijke functies die het gebied ook ‘op de kaart’zetten. De afgelopen tijd zijn hier volop ervaringen mee opgedaan; de kennis moet gedeeld worden en zo bijdragen tot breed gedragen noties over hoe we het beste de ontwikkel- en bouwopgave vorm kunnen geven. 
  
Loslaten, ontslakken en herverdelen 

Het op gang brengen van dynamiek op de woningmarkt vraagt ook om het beperken van onnodige procedures, regels en eisen. De afgelopen tijd hebben overheden en marktpartijen goede ervaringen opgedaan – mede ingegeven door de Crisis- en Herstelwet – met het ‘ontslakken’ van ontwikkelingstrajecten. Overbodige ballast wordt hiermee overboord gezet en partijen kunnen zich sneller bewegen door het toch vaak complexe veld dat gebiedsontwikkeling heet. Die lijn moet verder worden doorgetrokken. Daarbij moet aan publieke zijde weerstand worden geboden aan de reflex die we hier en daar in de praktijk waarnemen en waarbij toch weer kwaliteitseisen worden geïntroduceerd die geen relatie hebben met de woonwensen van consumenten. Daarmee wordt onnodig druk gezet op de markttechnische haalbaarheid en doorlooptijd van plannen. In de crisistijd is juist geleerd om heel kritisch te zijn op dit soort eisen; die houding moeten we vasthouden, ook nu het op de woningmarkt voorzichtig beter gaat. Ook aan de private kant is het zaak om hier in de planvorming op een goede manier rekening mee te houden. Waar overheden bijvoorbeeld aangeven dat zij bepaalde taken aan de markt willen laten – zoals het ‘omgevingsmanagement’ en het vroegtijdig betrekken van onwonenden en andere stakeholders – moeten private partijen wel in staat zijn het stokje zonder vallen te kunnen overnemen. Dit vergt passende competenties, zoals empathisch vermogen en het soepel kunnen schakelen tussen verschillende trajecten (bestuurlijk, beleidsmatig, commercieel). Voor publiek en privaat geldt dat een lange adem vereist is. De tijd is voorbij dat complete locaties in korte tijd op de markt gebracht kunnen worden. Zeker bij transformaties gaat hier veel tijd overheen, ook al omdat de ‘korrel’ van nieuwe ontwikkelingen kleiner is dan in het verleden. Bestaande en nieuwe functies zullen dan ook voor een langere periode nog naast elkaar blijven bestaan. Dit vraagt aan de juridisch-planologische kant om maatwerk en afwegingsruimte bij de toepassing van (milieu)normen. Verwacht (en gehoopt) wordt dat de nieuwe Omgevingswet hier passende antwoorden op gaat geven. 6 Stedelijk veld met rood en groen Er is de laatste onmiskenbaar sprake van een groeiende belangstelling voor binnenstedelijk wonen. Het betreft gestapeld wonen, maar zeker ook grondgebonden woonmilieus, dichtbij de stedelijke voorzieningen. Deze belangstelling ten spijt gaat het te ver om het binnenstedelijk bouwen nu als de enige ware ‘ideologie’ neer te zetten. Er blijft ook de komende jaren sprake van de tweetoppigheid in de woonvoorkeuren die zich al de tijdens de Vinex-periode aftekende: naast de stedelijke milieus blijven de suburbane milieus, in de directe invloedssfeer van steden, onverminderd populair. Onze aanbeveling luidt dan ook om de stedelijke regio’s te zien als een stedelijk ‘veld’ waarbinnen een breed scala aan wervende woonmilieus wordt aangeboden. In plaats van het ‘dichtzetten’ van steden met rode contouren kiezen wij voor de omgekeerde strategie: het beschermen van waardevolle gebieden met ‘groene’ contouren. Denk daarbij aan bufferzones, natuurgebieden en kostbare landschappen die ook kunnen dienen als uitloop voor stedelijke bevolkingsgroepen. 7 Bereikbaarheid en mobiliteit Voor bewoners en bedrijven is bereikbaarheid steeds vaker een cruciale vestigingsfactor. Bij de ontwikkeling van nieuwe uitleglocaties is daarom een aansluiting op bestaande netwerken van autowegen en openbaar vervoer essentieel. Het vermeende nadeel van uitleglocaties, nl dat die veel extra publieke infra-investeringen vergen, treft dan geen doel meer. Daarnaast is ook de structuur van fiets- en wandelverbindingen van belang. Ook deze dragen bij aan het streven naar een ongedeelde stad; bereikbaarheid is het sleutelbegrip. Met slimme aantakkingen kan een basis worden gelegd onder het verder uitbouwen van het knooppuntenbeleid dat op verschillende locaties al in gang is gezet (bijvoorbeeld in de provincie Noord-Holland). De inbreng van marktpartijen is hierbij te vaak genegeerd. De afgelopen tijd is in MIRT-verband al volop geïnvesteerd in bereikbaarheid en de stroom aan projecten is nog niet ten einde. Belangrijk daarbij is om vooral de echte knelpunten aan te pakken en door te gaan met programma’s die reeds in gang zijn gezet, zoals Hoog Frequent Spoor. De aanleg van nieuwe en dure tracé’s moet worden voorkomen; zet in plaats daarvan in op een zo intensief mogelijk gebruik van bestaande infrabundels. Nieuwe technologie kan juist op dit punt worden ingezet (capaciteitsmanagement). 8 Optimale mix van koop en huur Naast de locatie van de nieuwe woningen is een goede mix van financieringscategorieën van belang. Uit onderzoek van EIB blijkt een grote en groeiende vraag naar koopwoningen, deze moet zorgvuldig worden geaccommodeerd. Maar daarnaast is een volwaardige ontwikkeling van de huurmarkt van groot belang voor het functioneren van de stedelijke woningmarkten. De sociale woningbouw wordt onder het regime van de Woningwet met voorrang bestemd voor de primaire doelgroep. Daarbij moet het bestrijden van de goedkope scheefheid onverkort – hoe lastig ook in de praktijk – worden doorgezet. Wanneer er al bijgebouwd wordt in de sociale sector, verdient het aanbeveling dit te doen in de onderste huurprijssegmenten. Met al dan niet tijdelijke woonconcepten en de introductie van kleinere woningen (voorzien van een basiskwaliteit) moet het mogelijk zijn scherp geprijsde huurwoningen te ontwikkelen. Ook in bestaande gebouwen liggen kansen, door de inbouw van kant en klare woningunits. De vrije huursector moet de komende jaren geleidelijk worden vergroot. Dat kan op twee manieren gebeuren. De eerste is door bestaande en kwalitatief passende sociale huurwoningen over te hevelen naar het geliberaliseerde segment. Dit zal niet om grote aantallen gaan – verwacht hier dus geen wonderen van – maar door deze strategie langjarig vast te houden zijn ook hier resultaten te verwachten. De tweede mogelijkheid is het gericht bijbouwen van middeldure woningen, in het segment van 711 tot circa 1.000 euro. Dit vergt van gemeenten een aanpassing van de grondprijs, om projecten in dit segment haalbaar te maken. Een deel van de woningvraag kan de komende jaren worden ingevuld door de transformatie van bestaande gebouwen, hierboven al even genoemd. Er is al de nodige ervaring hiermee opgedaan, zie bijvoorbeeld de succesvolle kantoortransformaties in de grote steden en plaatsen als Nieuwegein. Die lijn kan worden doorgetrokken, mits het locaties betreft die op goede plekken in het stedelijk veld zijn gelegen (qua voorzieningen en ontsluiting). 

Stedelijk winkel- en werklandschap

 In termen van voorzieningen spelen de winkels een belangrijke rol. Ook retail past daarmee in de brede, integrale benadering van het wonen in stedelijke gebieden. We zien hier – in aansluiting op de Retailagenda – vooral een vernieuwingsopgave en niet zozeer een uitbreidingsopgave. Met grote terughoudendheid moet worden omgegaan waar het nieuwe uitbreidingsprojecten betreft en dit geldt bovenal voor grootschalige winkelvestigingen buiten bestaand stedelijk gebied. Het accent in het winkellandschap ligt de komende jaren op vernieuwing, het compacter maken van winkelgebieden en de herontwikkeling van bestaande centra. In krimpgebieden wordt hier momenteel volop ervaring mee opgedaan. Bij de werkgebieden is sprake van een vergelijkbare voorzichtigheid. Pas op met de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen, zet het huidige beleid van herstructurering voort. Bij leegstaande kantoren is mogelijk een omzetting naar wonen en andere functies opportuun, maar dit hangt sterk af van de precieze locatie. Voor een deel zullen we ook moeten accepteren dat bepaalde kantoorgebieden langzaam maar zeker zullen ‘afsterven’. 10 Relatie met de overheid Tot slot een bestuurlijke observatie. Veel aspecten rondom investeringen, ruimtelijk beleid en transformaties bevinden zich primair op lokale en regionale schaal. We spraken als marktpartijen hier graag aan de publieke kant gemeenten, samenwerkingsverbanden van gemeenten en provincies op aan. Wij hen als onze natuurlijke partners in het op gang brengen van dynamiek en ontwikkeling. Niettemin gaat het bij de integrale woonopgave om een dergelijke uitdaging dat ook de Rijksoverheid daarbij niet afzijdig kan en mag blijven. Wij verwachten een landelijke inzet die de komende tijd nodig is – mede gezien de sterk veranderde context waarin wij opereren – om de doelstelling van aantrekkelijke stedelijke woonmilieus te realiseren. Die inzet hoeft wat ons betreft niet zozeer in eerste instantie een financiële te zijn; uit het verleden hebben we gezien wat de verslaving aan subsidies voor negatieve bijwerkingen kan veroorzaken. Het gaat er vooral om dat de goede randvoorwaarden voor project- en gebiedsontwikkeling worden gecreëerd. Denk daarbij onder meer aan de investeringen in mobiliteit en bestaande infrastructuurnetwerken, zoals hiervoor genoemd. Een ander voorbeeld is de omgang met regelgeving. In het gebied rond Schiphol wordt zichtbaar hoe de geluidscontouren een belemmering vormen voor de verdere ontplooiing van de Metropoolregio Amsterdam. Door anders hiermee om te gaan – op een vergelijkbare manier waarop de Omgevingswet functiemenging op gebiedsniveau moet toestaan – kunnen op een hoger schaalniveau toch ontwikkelingen doorgang vinden.


 * Deelnemers aan het gesprek Wienke Bodewes (Amvest) Walter de Boer (BPD) Ton Hillen (Heijmans) Geert Hurks (Hurks) Daan Sperling (TBI) Roel Vollebregt (AM) Daan van de Vorm (VORM) gemodereerd en opgetekend door Friso de Zeeuw (TU Delft en BPD)

Dubbele maandlasten onvermijdbaar?

Een bedreiging voor de Nieuwbouwmarkt Nu de Loan-to-Value (de maximaal te verkrijgen hypotheek ten opzichte van de waarde van een woning) per 2015 op 103% gesteld is, worden bouwers van nieuwbouwwoningen geconfronteerd met een bijzonder onwenselijk probleem, net nu de woningmarkt haar herstel gevonden lijkt te hebben: doelgroepverkleining. Vooral kopers die een nieuwbouwwoning aankopen onder borgstelling van de Nationale Hypotheekgarantie zijn de dupe. Bij een nieuwbouwwoning wordt een koper – anders dan bij een bestaande woning – geconfronteerd met het feit dat er al maandlasten betaald dienen te worden gedurende de bouw. Door een recente wetswijziging op hypotheekgebied (een starter dient een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek af te sluiten, teneinde rente-aftrek te krijgen) betaalt een koper gedurende de bouw rente en aflossing op de afgesloten hypotheek. Uiteraard is het daarbij zo dat, indien de koper van een nieuwbouwwoning al een huidige woning in eigendom heeft - of huurt - er reeds een maandlast voor deze woning betaald dient te worden. Voor de beurzen van veel particulieren is het betalen van een dubbele woonlast een onmogelijkheid, waardoor in casu het kopen van een nieuwbouwwoning een onmogelijkheid wordt. Uiteraard kan het niet en nooit de bedoeling zijn geweest van het aanpassen van de Loan-to-Value (vanaf 106% dalend naar 100% in 2018) om het kopen van een nieuwbouwwoning voor een grote bevolkingsgroep onmogelijk te maken. Ons voorstel zou dan ook zijn om een standaardbedrag van 3% op te nemen als post maandlasten (c.q. renteverlies) gedurende de bouw en deze post deel uit te laten maken van de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning. Hiermee wordt enerzijds de problematiek van de dubbele maandlasten opgelost, anderzijds wordt de Loan-to-Value aanpassing hiermee niet geschaad, aangezien de post renteverlies gedurende de bouw dan onderdeel uit gaat maken van de waarde van de woning en dus niet meetelt in het percentage (nu nog 103%) dat boven de woning gefinancierd mag worden. Een paar banken – maar zeker niet alle banken - doen dit al zo, bijvoorbeeld Nationale Nederlanden, ING, Aegon en ABN AMRO, maar ieder op een eigen wijze en hieromtrent is ook niets vastgelegd in de Gedragscode. Eenduidigheid op dit gebied is uiteraard bijzonder gewenst. Het grootste probleem ontstaat echter bij de Nationale Hypotheekgarantie. De post renteverlies tijdens de bouw valt voor de Nationale Hypotheekgarantie volledig buiten de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning. Hier moet het renteverlies dus worden gefinancierd uit het percentage boven de 100% Loan-to-Value. Uiteraard moeten ook de kopers van een nieuwbouwwoning waar Nationale Hypotheekgarantie, immers een belangrijk instrument bij een koopoverweging, op rust, gevrijwaard kunnen worden van dubbele maandlasten. Het dubbele maandlasten-probleem is acuut. Doorgaans wordt een post van 3% hiervoor gehanteerd, dus men zou kunnen denken dat in 2015 dit probleem niet speelt, aangezien de Loan-to-Value in 2015 nog altijd 103% is. Hierin dient een ieder zich te realiseren dat deze 3% echter reeds opgesoupeerd wordt door zaken zoals NHG-, notaris- en hypotheekadvieskosten. Marco Bijl | VORM Finance

Dronken baby...

Er zitten verstandige mensen in die Eerste Kamer. En gelukkig kunnen die mensen onhandige zaken die uit de Tweede Kamer komen en die de regering uit wil gaan voeren, torpederen. Torpederen is natuurlijk geen correcte politieke uitdrukking. Sinds gisteren weet ik dat de Eerste Kamer de regering dan verzoekt om met een Novelle te komen. Een Novelle. Dat klinkt natuurlijk vele malen aardiger dan torpederen. Er zijn meerdere dingen waar Stef Blok, onze nieuwbakken minister van Wonen, naar moet kijken. Ten eerste de door het kabinet bedachte verhuurderheffing. Deze belasting voor verhuurders is opgenomen in het regeerakkoord, met daarbij de olijke boodschap dat die verhuurders dat dan maar op hun huurders moeten gaan verhalen door middel van huurverhogingen. Maar in veel gevallen kan dat dus helemaal niet en is de verhuurder dus zélf zwaar de pineut. Met name woningcorporaties worden/werden hierdoor ernstig financieel geraakt. Veel corporatie-nieuwbouwplannen werden praktisch per direct in de koelkast gezet, zelfs geplande studentencampussen verdwenen. Foutje, bedankt! Ook de mogelijke koppeling van de maximale huur aan de WOZ-waarde van een woning bleek overigens tot extreme ellende te gaan leiden. Het valt blijkbaar totáál niet uit te rekenen wat deze maatregel teweeg zal brengen. Zo rekent het CPB (Centraal Planbureau) met hogere huurinkomsten door deze maatregel; maar liefst 2,5 miljard extra in het laatje. Het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) komt echter met wat andere cijfers; 600 miljoen mínder in het laatje. Nou, daar zit maar 3 miljard verschil tussen. Valt wel mee toch? En daar worden dan compleet nieuwe wetten op gebaseerd… Wie het nog begrijpt, mag het zeggen. Het is op dit gebied nu dus een bende van jewelste, maar als ik het allemaal goed begrepen heb - en veelal is dat zo - mag Blok dit in 2013 zo doen, maar zal hij vanaf 2014 toch écht met iets anders moeten komen. Hulde aan de Eerste Kamer. Een tweede ding dat speelt zijn de hypotheekregels vanaf 1 januari 2013. Als je starter bent, moet je volgend jaar, om hypotheekrente-aftrek te hebben je hypotheek volledig annuïtair aflossen. Een stukje aflossingsvrije hypotheek - verstandig of niet, dat doet er even niet toe – om je maandlasten te drukken mag niet meer. Tenminste, niet als je renteaftrek wilt. Ook hiervan heeft de Eerste Kamer zich afgevraagd of dit nou allemaal wel zo handig is. Eindelijk! Ik zit me al maanden te verbazen over allemaal quasi-slimmerds die vrolijk uit zitten te blaten dat ze de woningmarkt weer uit het slop gaan trekken door de maandlasten voor starters te verhogen. Nog een keer? Já, als je de maatregelen correct analyseert, dan is dat nou précies het enige effect dat bereikt gaat worden: hogere maandlasten. En hoe je met hogere maandlasten een betere doorstroming op de woningmarkt denkt te gaan bereiken? Schiet mij maar in een… Gelukkig hebben ze daar dus in de Eerste Kamer ook bedenkingen over. En dus moet Blok gaan onderzoeken of die aflossing niet gewoon voor de helft kan. Zoals we het nu ook hebben, dus. En dan zal die helft wel annuïtair worden, maar dat boeit niet. Iemand die lagere maandlasten nodig heeft, kan ze weer krijgen. Keuzevrijheid in je maandlast. Kijk, dát geeft doorstroming. Voorlopig is de wet op volledige aflossing aangenomen en moet Blok gaan kijken of het handiger kan. Het angstige gevoel begint mij te bekruipen dat ze in den Haag geen idee meer hebben waar ze mee bezig zijn. En ook om allerlei onhandige zaken dan maar in te laten gaan en achteraf te gaan onderzoeken en te herstellen…. Het is net of we met zijn z’n allen zeggen: ‘Kijk, die vrachtwagen wordt bestuurd door een dronken baby, dit kan niet waar zijn, we moeten gelijk onderzoeken hoe dit kan!’ Maar, hangende het onderzoek mag de baby gewoon blijven rijden….

Help, de "deskundige" spreekt!

Verhuizen in 2013. Of, beter gezegd, een huis kopen in 2013. Door de nieuwe hypotheek-wetgeving (die overigens nog door de Eerste Kamer moet) zweeft er een immens gehalte aan achterhaalde en/of onjuiste informatie in de media. Afgelopen weekend was het weer zover. Ik zat naar een consumentenprogramma te kijken en ja hoor, daar was hij weer: de ‘deskundige’. Deze deskundige blaatte vrolijk uit dat, indien je als huizenkoper je huidige reeds bestaande aflossingsvrije hypotheek (mét renteaftrek) mee wil nemen naar je nieuwe woning, het koopkontrakt van die nieuwe woning nog in 2012 getekend dient te worden. De hap andijvie bleef in mijn keel steken. De uitspraak van onze ‘deskundige’ miste namelijk ieder waarheidsgehalte. Helaas weet ik uit ervaring dat als een consumentenprogramma een deskundige iets laat zeggen, een consument er uiteraard vanuit gaat dat het de waarheid is. En dat mijn telefoon dan vervolgens roodgloeiend staat met allerlei vragen van panikerende kopers… Hetgeen geschiedde. Om de eerstvolgende deskundige alvast voor te zijn; dit is hoe het wél werkt! Goed. Je hebt een hypotheek. Bij de ABN AMRO. Een stuk bankspaarhypotheek en een stuk aflossingsvrije hypotheek. Je gaat een ander huis kopen. In 2013. Voor je nieuwe huis heb je een extra hypotheek nodig van € 70.000,-. De hypotheek die je nu hebt, die combi bankspaar/aflossingsvrij, mag je gewoon ‘meenemen’ in zijn huidige vorm. Met klem zeg ik ‘in zijn huidige vorm’ en niet ‘bij je huidige bank’. Want je mag dus de hypotheekvorm die je al hebt gewoon bij een andere bank onderbrengen. Als de ING het scherpere aanbod heeft; huppetee, oranje is jij. Leuke reclame trouwens. Maar goed, duidelijk dus hè? Huidige vorm meenemen, hoeft niet verplicht bij dezelfde bank. En gelukkig maar, want anders heeft de bank de mogelijkheid om je een half procentje extra door de strot te persen. Je gaat namelijk tóch niet weg…. Mark en Diederik zijn door schade en schande wijs geworden en zien dit soort ellendige effecten inmiddels van heinde en verre aankomen, dus die steken daar al in een heel vroeg stadium een stokje voor. Maar, het gáát dus om die € 70.000,- extra. Alleen die € 70.000,- éxtra valt namelijk onder de nieuwe spelregels. Om rénteaftrek over die € 70.000,- te krijgen, moet je dit bedrag annuïtair of lineair aflossen. En dan heb je dus een hypotheek in 3 delen uiteen valt: bankspaar/aflossingsvrij/annuïtair. Je kunt echter ook besluiten om die renteaftrek maar te laten varen. Nóg een keer??? Jawel. Kijk € 70.000,- hypotheek geeft de meeste mensen ongeveer € 100,- renteaftrek per maand. Dit kabinet heeft heel duidelijk gesteld dat het geen enkele hypotheekvorm zal verbieden. Maar wil je renteaftrek krijgen, dan moet je dus, zoals eerder beschreven, aflossen. Maar als je aan aflossing het dubbele kwijt bent omdat je over 20 jaar met pensioen gaat en dus een aflossing over 20 jaar moet hebben, zou ik me zomaar kunnen voorstellen dat er situaties ontstaan waarbij mensen - omdat ze dan op lagere maandlasten uitkomen – vrijwillig afzien van een stukje renteaftrek over een extra stuk hypotheek of een gedeelte daarvan. Het moge overigens duidelijk zijn dat dit geen advies is hè? I k schets slechts mogelijkheden. Hoe je nieuwe hypotheek er voor jou het handigste uitrolt, dat bepalen we aan tafel. Dit wordt echt heel specifiek. Probeer dit écht niet thuis een beetje uit te vogelen, hier zit zo verschrikkelijk veel omheen, pensioen, overlijden, andere zekerheden, een denkfout is snel gemaakt. Het vak hypotheekadviseur krijgt door deze extra dimensie wel een enorme toegevoegde waarde. Er zullen voortaan nóg meer berekeningetjes over tafel gaan. Leuk!

Nu niet kopen kost geld

Laat dit voorop staan: een huis koop je als je er aan tóe bent en niet omdat er iets verandert in de wet- en regelgeving. 

Maar, dat gezegd hebbende is het op dit moment, nog in 2012 dus, best slim om - als het tóch al jeukt in je achterhoofd - een jaartje eerder te krabben dan dat je oorspronkelijk van plan was. Want wat speelt er precies? Welnu, iemand die in 2013 een huis koopt, heeft geen volledig vrije keus in hypotheekvormen meer. De starter lijkt het zwaarst ‘geraakt’ te worden. 

In plaats van de fiscaal vriendelijke Bankspaarhypotheek (die je ook nog eens vrolijk mag combi-en met de vaak overigens onterecht bejubelde aflossingsvrije hypotheek) moet een starter die in 2013 een huis koopt, het stellen met een huis- tuin- en keukenhypotheek. Annuïtair aflossen als je hypotheekrenteaftrek wilt. En wat betekent dat dan concreet? Tussenstand: je maandlast wordt hoger. Eindstand: je hypotheek is volledig afgelost en je woont voor het fraaie bedrag van € 0,-. Die - uiteraard bijzonder wenselijke - eindstand kun je, als je in 2012 een huis koopt, ook nog bereiken met de fiscaal ó zo interessante Bankspaarhypotheek. 

Het fiscale voordeel dat je nu nog kunt halen vertaalt zich in je totale maandlasten (over de hele looptijd gezien) vaak terug in een leuke middenklasse auto. Even nuanceren; een starter bespaart een Prius, bij een doorstromer behoort een Audi tot de mogelijkheden. Een doorstromer mag overigens de fiscaliteit van de hypotheek die hij nú heeft gewoon behouden, óók bij verhuizing. 

De doorstromer wordt namelijk slechts over het meerdere (als er een extra stukje hypotheek moet komen omdat het een duurder huis is) geraakt door het huis- tuin- en keukenhypotheek-verhaal. Let op: ik heb het heel specifiek over een húis kopen in 2012. Om voor de oude vertrouwde regels in aanmerking te komen is het voldoende om in 2012 een húis te kopen. 

Dat je er pas in 2013 intrekt en dus ook dat je hypotheek pas in 2013 ingaat, is geen probleem. Je hoeft dus níet, ik herhaal: NIET, nog in 2012 naar de notaris. Dit laatste benadruk ik met klem omdat er een hoop mensen met klotsende oksels mijn praktijk binnen komen stormen omdat ze denken dat ze dit jaar nog bij de notaris moeten zitten. 

Néé. Nu kópen is genoeg, de rest mag volgend jaar. Met Mark en Diederik aan het roer slaat het land met het fiscaal mooiste hypotheekstelsel ter wereld een andere koers in. Nederland leenlekkerland is op zijn retour. 

Terecht. Onze ‘schuldenberg’ dient gereduceerd te worden. En dat kan nog een maar paar maandjes fiscaal vriendelijk. Maak er gebruik van als je kunt. Wie wil er nou géén Prius? Als hondenliefhebber kijk ik graag naar Cesar Millan, the dog whisperer. En dan komt er altijd iets achteraan van: don’t try these techniques at home. 

Met een huis kopen is het net zo; een nieuw thuis is een groot iets, een koerswijziging in je leven. Dat heeft impact. Laat je goed adviseren. 

En zo mogelijk dus in 2012.

Marco Bijl (GeldXpert)